1. 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 양도 차익
장부나 그 밖의 증명 서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 다음의 가액을 순차로 적용하여 산정합니다. 양도가액은 매매사례가액 -> 감정가액 -> 기준시가로 적용하고 취득가액은 매매사례가액 -> 감정가액 -> 환산취득가액 -> 기준시가 순서로 적용합니다. 기타 필요 경비는 필요 경비 개산 공제 토지. 건물은 취득 당시 기준 시가 * 3%(미등기자산은 0.3%)고 지상권, 전세권, 등기된 임차권은 취득 당시 기준 시가 * 7%, 그 외의 자산(주식 등) 취득 당시 기준 시가 * 1%입니다.
매매 사례 가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(상장 법인의 주식 등 제외)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매 사례가 있는 경우 그 가액입니다. 감정가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외함)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에 그 감정가액의 평균액입니다. 환산취득가액은 양도 당시 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액 * 취득 당시 기준시가/양도당시 기준 시가입니다. 환산취득가액 적용 시 필요경비 선택 특례는 취득가액을 환산취득가액으로 한 경우 환산취득가액과 개산공제액의 합계액이 실제 확인된 자본적 지출액과 양도비의 합계액보다 적은 경우 실제 확인된 자본적 지출액과 양도비의 합계액을 필요 경비로 할 수 있습니다.
2. 양도차익 계산 특례 경우
고가 주택의 양도 차익 계산은 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 주택 및 부속 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 9억 원 초과하는 경우 해당 주택의 양도차익 *(양도가액 - 9억 원)/양도가액입니다. 공동 소유를 하거나 일부를 양도하는 경우 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체 주택 면적에서 지지하는 비율을 나눠서 계산합니다. 부담부 증여는 수증자가 증여를 받는 동시에 증여자의 채무를 부담하는 것을 전제로 하는 증여 계약입니다. 채무액에 해당하는 부분은 증여자가 수증자에게 자산을 유상으로 사실상 이전한 것으로 보아 양도 소득세가 과세됩니다. 예를 들어 증여자가 증여자의 차입금 1억 원이 담보되어 있는 시가 5억의 토지를 수증자에게 증여하는 경우 1억 원은 양도로 보고 4억 원은 증여로 봅니다. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도 차익을 계산하는 경우 양도가액은 양도 당시 자산가액에 채무액을 증여가액(시가)로 나눈 금액을 곱해서 계산합니다. 취득가액은 취득 당시 자산가액에 채무액을 증여가액(시가)로 나눈 금액을 곱해서 계산합니다. 일반적으로 증여자는 증여가액 중 채무액에 해당하는 부분은 양도 소득세를 과세하고 수증자는 증여재산가액에서 채무 인수액을 제외한 금액에 증여세를 과세합니다. 배우자 간 혹은 직계존비속 간의 부담부증여 시 증여자 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정하고 수증자는 증여재산가액 전체에 대하여 증여세를 과세합니다.
양도 소득이 있는 자의 행위 또는 계산이 그 소득자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 납세지 관할 세무서장 또는 지방 국세청장은 그 행위를 부정할 수 있습니다. 증여를 가장한 양도의 경우 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계인에게 양도세 과세 대상 자산을 증여한 후 그 자산을 증여 받은 자가 그 증여 받은 날로부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우 부당행위 계산 부인 규정을 적용합니다. 증여 받은 자의 증여세와 양도소득세 합계 금액이 증여자가 직접 양도한 경우의 양도소득세보다 적은 경우 증여자가 양도세 납세 의무자, 수증자는 증여자와 연대 납세 의무를 가지며 당초 증여한 자산에 대한 증여세는 부과하지 않습니다.
고가 매입 및 저가 양도의 경우 특수관계인으로부터 시가보다 고가매입 혹은 저가양도하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것이라고 인정되는 경우의 취득가액 및 양도가액은 시가로 계산합니다.
이월과세는 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리에 한해 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여 받은 후 5년 이내에 타인에게 양도한 경우 양도 차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 취득가액은 배우자 등의 당초 취득 당시 가액으로 합니다. 이월과세적용 시 양도소득세 납세의무자는 증여 받은 자입니다. 증여한 배우자 및 직계존비속은 연대 납세 의무가 없습니다. 증여 받은 자산에 납부한 증여세 상당액은 필요 경비에 산입합니다. 사망으로 혼인 관계 소멸 시 해당 규정을 적용하지 않습니다. 또한 공익사업에 따른 수용 등으로 양도된 경우 해당 규정을 적용하지 않습니다. 이는 배우자 증여공제액이 10년간 6억 원이 인정된다는 점 등을 악용하여 먼저 배우자 등에게 증여한 후 단기간 내에 이를 제3자에게 양도함으로써 양도소득세의 회피를 가져올 수 있으므로 이를 방지하기 위해서입니다.
댓글